裁判要旨 房屋抵押權(quán)已為第三人善意取得是撤銷房屋抵押登記的法定阻卻事由。金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)這類重大交易時(shí)，負(fù)有審查標(biāo)的物狀況的義務(wù)。未盡審查義務(wù)的抵押權(quán)人不屬于善意第三人，不能阻卻人民法院撤銷房屋抵押登記。 【案情】 2007年1月，姜某在支付馮某甲大部分購(gòu)房款后搬入本案訴爭(zhēng)房屋居住至今，但一直未辦理過戶登記。2016年8月，馮某甲將本案訴爭(zhēng)房屋以2萬元的價(jià)格出售給其子馮某乙，并以馮某乙名義辦理了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。馮某乙取得本案訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)后，以該房屋作為抵押擔(dān)保物，向建行大足支行借款21萬元。2016年11月，在辦理抵押評(píng)估過程中，評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，遭到姜某之妻楊某阻攔，評(píng)估公司所出具的《估價(jià)報(bào)告書》中沒有反映估價(jià)對(duì)象的完整狀況，缺少反映客廳、臥室、室內(nèi)裝修情況的照片。2017年1月，建行大足支行和馮某乙共同向大足區(qū)土房局提出辦理抵押登記的申請(qǐng)，該局向建行大足支行核發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)證明》，建行大足支行取得本案訟爭(zhēng)房屋抵押權(quán)。2017年8月，另案生效民事判決認(rèn)定馮某甲與馮某乙的房屋買賣合同無效，且馮某乙申請(qǐng)抵押登記所提交《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》已經(jīng)法院判決予以撤銷。現(xiàn)姜某向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷大足區(qū)土房局向建行大足支行核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)證明》的抵押登記行為。 【裁判】 重慶市大足區(qū)人民法院一審認(rèn)為，根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定，申請(qǐng)人以非法手段騙取房屋登記的，該房屋登記應(yīng)當(dāng)撤銷，但房屋權(quán)利被他人善意取得的除外。本案中，馮某乙申請(qǐng)抵押登記所提交《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》已經(jīng)法院另案判決予以撤銷，被撤銷的行政行為溯及為自始無效，房屋抵押登記行為喪失了權(quán)屬來源基礎(chǔ)，依法應(yīng)予撤銷，但因建行大足支行享有本案訟爭(zhēng)房屋抵押權(quán)，仍需考量其取得抵押權(quán)是否出于善意。對(duì)此，建行大足支行作為專門辦理信貸的金融機(jī)構(gòu)，在簽訂借款合同和抵押合同前，對(duì)抵押的不動(dòng)產(chǎn)狀況負(fù)有審查義務(wù)，但其在進(jìn)行抵押登記時(shí)對(duì)于未完整呈現(xiàn)標(biāo)的物狀況的成因未予審慎審查存在重大過失，故其所取得的抵押權(quán)不屬于善意取得。因此，該院判決撤銷大足區(qū)土房局向建行大足支行核發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)證明》的抵押登記行為。 建行大足支行不服一審判決，向重慶市第一中級(jí)人民法院提起上訴，該院判決：駁回上訴，維持原判。 【評(píng)析】 一、人民法院撤銷房屋登記的法定阻卻事由 為了維護(hù)交易安全，我國(guó)物權(quán)法確立了善意取得制度。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的……當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。因此，在辦理抵押登記后，抵押權(quán)已達(dá)到了公示公信的法律效果，作為其他物權(quán)而存在的抵押權(quán)，與所有權(quán)一樣，應(yīng)適用物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度。同時(shí)，結(jié)合《房屋登記辦法》第八十一條對(duì)房屋登記應(yīng)予撤銷，但房屋權(quán)利已被他人善意取得進(jìn)行的除外規(guī)定。能夠確定，第三人善意取得房屋抵押權(quán)構(gòu)成人民法院撤銷房屋登記的阻卻事由。 二、房屋抵押中善意第三人的認(rèn)定 善意取得的構(gòu)成要件有：一、受讓人需是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人；二、受讓人支付了合理的價(jià)款；三、轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。受讓人善意是適用善意取得制度的首要條件，理論通說認(rèn)為，受讓人“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)在于是否存在“重大過失”。對(duì)于重大過失的認(rèn)定，是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標(biāo)準(zhǔn)，換言之，只要行為人稍加注意即可避免出現(xiàn)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務(wù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)為存在重大過失。在為辦理貸款而設(shè)定的房屋抵押中，金融機(jī)構(gòu)作為交易相對(duì)人，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)這類重大交易時(shí)，進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估是必要的程序，通過評(píng)估報(bào)告全面了解標(biāo)的物狀況，應(yīng)當(dāng)是一種合理的注意義務(wù)，而其若沒有盡到審慎審查不動(dòng)產(chǎn)狀況的注意義務(wù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)為存在重大過失，不屬于善意的房屋抵押權(quán)人。 本案中，建行大足支行作為抵押權(quán)人未盡到合理的審查義務(wù)，并非善意第三人，不能阻卻人民法院撤銷房屋抵押登記。 |
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