| 【案情】 某房產公司急于回籠資金，2018年9月與胡某簽訂認購書，約定：胡某向某房產開發公司認購房屋一套，面積66平方米，開盤單價為15000元／平方米，開盤總價為993000元，合同單價為7426元／平方米，合同總價為491601元。約定定金為100000元，并在次日由胡某支付其余首付款14.5萬元，余款在簽訂《商品房買賣合同》時一次性付清。胡某依約支付了款項后，某房產公司認為銷售價格低于正常銷售價格，告知胡某不再繼續履行認購書，并以顯失公平為由訴至法院請求撤銷認購書。 【分歧】 對于某房產公司五折銷售房屋，能否以顯失公平為由請求撤銷合同，產生兩種不同觀點。 第一種觀點認為，商品房以五折的價格銷售，大大低于房子的合理價格，構成顯示公平，可以予以撤銷。 第二種觀點認為，胡某沒有利用自身優勢或者利用某房地產公司沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則，某房地產公司五折賤賣房子系其真實意思表示，因此不能以顯失公平為由撤銷合同。 【評析】 筆者同意第二種觀點，認為某房地產公司五折賤賣房子不構成顯失公平。理由如下： 第一，《中華人民共和國合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”當事人訂立合同時，顯失公平的，一方有權請求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷。 第二，所謂顯失公平，是指一方當事人利用自己的優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則。民事行為是否顯失公平應當以行為成立時的情況作為判斷標準。一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平，認定顯失公平不僅應當考察結果是否顯失公平，而且還應考慮造成顯失公平的原因。 第三，結合到本案，胡某作為普通消費者在某房地產公司購買房屋，與其他購房者沒有區別，從簽訂合同的地位來看并不具備特殊之處。胡某以一次性付清全款而在購房過程中享有一定的優惠，符合市場經濟中通常的營銷策略和習慣。胡某有大量資金可以使用，某房地產公司需要回籠資金，雙方簽訂低價銷售合同并不能構成“一方當事人利用優勢”。某房地產公司為專業的房地產開發公司，其在市場銷售中，對于房屋銷售價格采取何種策略，顯然比普通購房者更具有科學的決策能力和決策過程，因此也不存在“沒有經驗”的可能。因此，在雙方簽訂認購書及商品房買賣合同之時，不存在顯失公平的情形。 綜上，開發商以五折的價格銷售房子不存在顯失公平的情形，開發商不能以顯失公平為理由訴請變更或撤銷。 （作者單位：江西省金溪縣人民法院） |
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