| 【案例】 甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車修理場(chǎng)所。經(jīng)甲同意，乙先后兩次自費(fèi)擴(kuò)建多件房屋作為烤漆車間。乙在又一次擴(kuò)建報(bào)批過程中發(fā)現(xiàn)，甲出租的全部房屋均未經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，屬于違章建筑。 【分歧】 本案中，關(guān)于甲與乙之間的租賃合同的效力產(chǎn)生了兩種不同的意見： 第一種意見認(rèn)為，該租賃合同是可撤銷的合同，乙可以向甲主張撤銷該租賃合同，理由是《合同法》規(guī)定了簽訂的合同存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯示公平情形的可以主張撤銷該合同，本案中甲存在欺詐的情形，故承租人乙可以主張撤銷該合同。 第二種意見認(rèn)為，該租賃合同自始無效，因其違法了國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定。 【評(píng)析】 筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下： 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列情形的合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而可撤銷的合同主要有：（一）存在重大誤解訂立的合同；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的合同；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。 另依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中屬于該種情形，故應(yīng)認(rèn)定為該租賃合同無效。對(duì)于擴(kuò)建房屋的費(fèi)用應(yīng)由哪方負(fù)擔(dān)的問題，依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第14條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。在本案中，因甲、乙對(duì)擴(kuò)建房屋都有過錯(cuò)，應(yīng)分擔(dān)擴(kuò)建房屋的費(fèi)用。 綜上，甲、乙雙方簽訂的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。 |
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