| 【案情】 1981年，李某因資金短缺，將房屋（1986年頒發宅基地證）以1000元賣給張某（城鎮居民）。雙方簽訂了房屋買賣契約，并有中證人簽字確認。此后該房屋一直由張某夫婦使用管理，并未辦理房產過戶手續。由于該房屋屬于老宅要被征收，李某主張自己享有該房屋的所有權，為此雙方發生糾紛。 【分歧】 本案爭議焦點：1986年6月25日發布的《中華人民共和國土地管理法》對之前發生的交易事實是否有溯及力，即雙方簽訂的房屋買賣契約是否有效。 第一種觀點認為，該份房屋買賣契約無效。由于涉案房屋土地是宅基地，張某是城鎮居民，根據《土地管理管理法》規定，非同一集體經濟組織成員間房屋不得買賣的禁止性規定，該份房屋買賣契約屬無效合同。 第二種觀點認為，該份房屋買賣契約有效。該份契約是雙方自愿達成，房屋已經交付使用。該份房屋交易發生在1981年1月，按照當時的交易習俗、村規民約，該房屋買賣契約是合法有效的。 【管析】 筆者同意第二種觀點。 根據《中華人民共和國土地管理法》有關規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……；建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。” 2004年12月，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”雖然上述法律規定農村宅基地由集體經濟組織的特定成員使用，具有福利和保障性質，只能由本村的村民使用，但其頒布時間均在1981年以后。這些后公布的法律法規均沒有明確約定在頒布之前發生的行為可以適用新法律法規。故1986年公布的《中華人民共和國土地管理法》、2014年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》均無溯及力，不能對之前的行為進行約束。故筆者不同意第一種觀點。 在本案中，由于房屋買賣交易并簽訂契約發生時間在1981年1月，當時房屋交易習俗是雙方自愿交易并簽訂賣房契約，幾個中證人簽字即可。當時沒有相應的法律法規對于一戶一宅、禁止城鎮居民買賣等出臺強制性規定。在沒有法律條文明確規定禁止的前提下，交易雙方均按照村規民俗、自愿平等的進行房屋買賣交易。況且，雙方的房屋交易完畢也是在1981年1月，已成既定的事實。當時農村老宅也沒有房產證，也不存在房產登記的情況。李某不能以現在的法律法規來主張房屋買賣契約無效。故該份房屋買賣契約為有效合同。故筆者同意第二種觀點。 司法實踐中，存在許多老宅沒有房產證的情形，買賣雙方均自愿交易，書寫賣房契并交付房款、房屋，買賣雙方簽字、中證人簽字確認。買受方負責保管賣方契，以契為準。這種情形符合當時的交易習俗。現在城市發展加快，當地政府為加快城市化建設大量征收老宅拆遷并給付征收補償款。這時房屋的出賣方見利忘義，以受欺詐或違背現行法律法規規定為由主張撤銷房屋買賣契約或確定房屋買賣契約無效。為維護交易秩序的穩定，對該種見利忘義的行為，法院審理該類案件應從誠實信用、公平正義原則的角度認定房屋買賣契約的合法效力，不應輕易確認房屋買賣契約無效或撤銷房屋買賣契約。 |
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