關鍵詞 房屋買賣 根本違約 違約責任 產權過戶
裁判要點
雙方當事人均存在違約行為，但違約行為不足以導致合同解除，故不應判決一方當事人承擔在根本違約情況下的違約責任；在當事人購房資格審查過期的情況下，直接判決過戶，易使當事人規避限購政策。
相關法條
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第（二）項，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百二十條
案件索引
一審：（2013）朝民初字第26556號
二審：（2014）三中民終字第14824號
基本案情
2012年10月13日，經我愛我家公司提供居間服務，馬某（出賣人）與張某（買受人）簽署《北京市存量房屋買賣合同》（編號E09101182），出賣人出售涉訴房屋，建筑面積47.06平方米，房屋成交價格系163萬元。第六條約定：出賣人應當在領取全部房款當天將房屋交付買受人。第九條約定：本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定見附件七。因一方不按法律、法規規定繳納相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于房價款20%的違約金。本合同履行過程中因政策原因須繳納的新的稅費的，由政策規定的繳納方交納；政策中未明確繳納方的，由買受人交納。第十條約定：當事人雙方同意自本合同簽訂之日起九十日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
同日，馬某（甲方）、張某（乙方）與我愛我家公司（丙方）簽署《補充協議》，第二條約定：若甲乙雙方有一方違約，則甲乙雙方中的守約方有權要求違約方承擔合同金額20%的違約金。第四條約定：由于本房的房產證正在辦理當中，一切相關事宜則以甲方提供的購房合同為主，購房合同號為Y1017970。經甲乙雙方友好協商，甲方應在取得房產證后三個工作日內，積極主動配合乙方辦理銀行貸款及產權轉移等相關手續。甲方應于2013年4月1日前將該房屋交予乙方，并結清2013年4月1日前的所有相關費用。第五條第三款約定：本協議為《買賣合同》及《居間合同》不可分割的組成部分，如本協議中相關條款和《買賣合同》及《居間合同》相抵觸，以本協議為準。
同日，馬某（甲方）與張某（乙方）簽署《付款方式補充協議》，甲方出售給乙方涉訴房屋，甲方凈得價款為163萬元。雙方協商約定：1、乙方于簽署合同當日支付甲方購房定金5萬元。2、乙方于2012年10月23日前支付甲方第一筆首付款75萬元。3、乙方于2012年11月13日前支付甲方第二筆首付款20萬元。4、乙方貸款63萬元在辦理完過戶手續后由乙方貸款銀行直接支付甲方。
簽約當日，張某支付馬某購房定金5萬元。2012年10月23日，張某支付馬某第一筆首付款75萬元。2012年11月13日，張某支付馬某第二筆首付款20萬元。后續履約過程中，雙方出現爭議。
張某表示其于2013年3月底電聯馬某要求交房，馬某當時表示房款未交全不能交房，房屋其還要繼續出租。雙方就此協調未果。馬某于2013年6月8日辦理下來房產證，我方提出可以一次性支付63萬元尾款給馬某，但馬某當時表示要加6萬元房款再辦理過戶，我方當時表示拒絕。雙方無法協商，我方就提起了本案訴訟。
馬某表示，本來約定房價款是164萬，當時張某預計房產證在2012年10月就能下來，所以要求我把2012年12月到2013年3月的房租1萬元給張某，后來協商就從房款164萬減掉這1萬，最后確定的房款是163萬。此后，張某多次表示要直接付全款，我方認為付款方式在2012年11月12日就更改為付全款了。2013年4月1日張某也沒有支付全款，我也沒有交房。2013年6月8日辦理下來房屋的所有權證書。我確實提出過要求張某加6萬元房款，因為3月底時我就多次要求張某支付尾款63萬元，但張某表示拒絕，所以應當賠償我相關損失5萬元，另外2012年12月2013年3月的房租1萬元也應該給我，所以我要求一共增加了6萬元房款。
（2014）三中民終字第08852號民事判決審理查明部分確認，張某、馬某并未簽署附件七。但對于稅費問題負擔存有分歧。馬某認為是個人所得稅征收方式調整，如其負擔，房價款就達不到凈得163萬元，全部稅費應由張某負擔；張某認為發生在簽約后，因政策改變以致增加的個人所得稅部分應由馬某負擔。
馬某提交了公證的與我愛我家公司客服錄音證據，證明張某在2013年8月13日前未做購房資格審查，8月13日后才有信息。
張某一審起訴要求判決馬某協助張某辦理上述房屋的所有權轉移登記手續，將房屋過戶到張某個人名下，并將上述房屋交付張某；2、要求馬某支付張某自2013年4月1日起至實際向張某交房之日止的延期交房違約金（按照每日500元，暫時計算至2013年7月1日為46000元）；3、要求馬某向張某支付自2013年6月17日起至張某取得上述房屋所有權證之日止的延期辦理產權轉移登記違約金（按照每日500元，暫時計算至2013年7月1日為7500元）；4、要求馬某支付張某違約金326000元。
馬某反訴要求：1、要求解除雙方于2012年10月13日簽訂的第E09101182號《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版）附件B12064527《房屋交易保障服務合同》及《補充協議》、《付款方式補充協議》；2、要求張某支付違約金32.6萬元。張某已付的款項100萬元，我方同意退還。
裁判結果
北京市朝陽區人民法院于2014年8月14日作出(2013)朝民初字第26556號民事判決：一、馬某于本判決生效之日起十五日內協助張某辦理房屋（現在馬某名下）的過戶手續，將該房屋過戶至張某名下；馬某于本判決生效之日起十五日內將上述房屋交付給張某；上述房屋因過戶產生的全部稅費由張某負擔；二、張某于本判決生效之日起十五日內給付馬某購房尾款人民幣六十三萬元；三、馬某于本判決生效之日起十五日內給付張某違約金人民幣三十二萬六千元；四、駁回原告（反訴被告）張某的其他訴訟請求；五、駁回被告（反訴原告）馬某的全部反訴請求。宣判后，馬某提出上訴。北京市第三中級人民法院作出（2014）三中民終字第14824號民事判決：一、維持北京市朝陽區人民法院（2013）朝民初字第26556號民事判決第二、五項；二、撤銷北京市朝陽區人民法院（2013）朝民初字第26556號民事判決第三、四項；三、張某與馬某于2012年10月13日簽訂的（編號E09101182）《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版）及《補充協議》、《付款方式補充協議》繼續履行；四、變更北京市朝陽區人民法院（2013）朝民初字第26556號民事判決第一項為：張某于本判決生效后十五日內必須按本市房地產管理部門規定的房屋買賣程序，向相關的房地產管理部門申請辦理房屋產權過戶手續，將該房屋過戶至張某名下，馬某、我愛我家房地產經紀有限公司予以協助配合。馬某于張某取得上述房屋產權證之日起十五日內將上述房屋交付張某。因上述房屋過戶產生的全部稅費由張某負擔；五、駁回張某的其他訴訟請求。
裁判理由
法院生效裁判認為：張某與馬某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》、《付款方式補充協議》，不違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按合同約定履行義務。對于房屋的交付時間，雙方在補充協議中約定為2013年4月1日前，但該約定是以買賣合同中約定的雙方應自買賣合同簽訂之日起九十日內辦理房屋權屬轉移過戶手續為條件的，因涉案房屋的產權證當時尚未取得，具有時間上的不確定性，而實際取得時間在2013年6月8日，故合同約定的房屋交付時間理應順延，雙方均無權主張對方承擔遲延給付房屋和價款的違約責任；因雙方在付款補充協議中明確約定馬某的出售房屋，凈得價款為163萬元，故雖稅款的征收方式發生了變化，但不能因此變更雙方之間對于房屋價款的明確約定。結合雙方因稅款產生爭議的事實，張某要求馬某承擔稅費的行為，已構成違約，其應承擔相應的違約責任；對于馬某要求增加6萬元房款是否已構成違約，因生效判決已確認雙方確因稅費產生爭議，故馬某的抗辯理由雖然具有一定的合理性，但缺乏相應的證據支持，故馬某的行為亦構成違約。還應指出，在雙方簽訂的合同和補充協議中，約定了多項違約責任，而根據雙方所簽訂合同中違約責任的目的性，應認定承擔合同責任20%的違約金，是在一方根本違約，導致合同不能履行的情況下適用，而并非對所有違約行為均適用，否則會加重合同當事人的責任。現張某、馬某的違約行為，是導致合同不能順利履行的原因，雙方理應各自承擔相應的責任。一審判決未對張某的違約行為予以處理，而判決馬某單方承擔根本違約責任是不妥當的，本院應予改判；盡管雙方當事人在合同履行過程中均有違約行為，但并不影響合同的繼續履行。雖然張某未對其是否具有貸款資格提供證據，但其變更付款方式，亦不影響合同履行。現因合同的履行條件、付款方式均發生變化，故付款時間亦應調整。本院對此予以相應的變更。又因在本市購房有相應的政策限制性規定，故法院不宜直接判決當事人辦理產權過戶手續，而應由當事人依合同約定，按房地產管理部門規定程序，經審查合格后方可辦理。否則易導致當事人通過訴訟行為，規避相關的政策要求。一審法院直接判決產權過戶不妥，本院應予以糾正。綜上，馬某的部分上訴請求成立，本院對一審判決部分予以改判。
案例注解
未按約定的房屋交付時間交付房屋在本案中不構成違約。對于房屋的交付時間，雙方在補充協議中約定為2013年4月1日前，但該約定是以買賣合同中約定的雙方應自買賣合同簽訂之日起九十日內辦理房屋權屬轉移過戶手續為條件的，因涉案房屋的產權證當時尚未取得，具有時間上的不確定性，而實際取得時間在2013年6月8日，故合同約定的房屋交付時間理應順延，雙方均無權主張對方承擔遲延給付房屋和價款的違約責任。
馬某、張某的行為構成雙方違約。因雙方在付款補充協議中明確約定馬某的出售房屋，凈得價款為163萬元，故雖稅款的征收方式發生了變化，但不能因此變更雙方之間對于房屋價款的明確約定。結合雙方因稅款產生爭議的事實，張某要求馬某承擔稅費的行為，已構成違約，其應承擔相應的違約責任；對于馬某要求增加6萬元房款是否已構成違約，因生效判決已確認雙方確因稅費產生爭議，故馬某的抗辯理由雖然具有一定的合理性，但缺乏相應的證據支持，故馬某的行為亦構成違約。
普通違約行為與根本違約行為的法律后果應區別對待。在雙方簽訂的合同和補充協議中，約定了多項違約責任，而根據雙方所簽訂合同中違約責任的目的性，應認定承擔合同責任20%的違約金，是在一方根本違約，導致合同不能履行的情況下適用，而并非對所有違約行為均適用，否則會加重合同當事人的責任。現張某、馬某的違約行為，是導致合同不能順利履行的原因，雙方理應各自承擔相應的責任。一審判決未對張某的違約行為予以處理，而判決馬某單方承擔根本違約責任是不妥當的，法院應予改判；盡管雙方當事人在合同履行過程中均有違約行為，但并不影響合同的繼續履行。
在當事人購房資格審查過期的情況下，不宜直接判決過戶。因在本市購房有相應的政策限制性規定，法院直接判決當事人辦理產權過戶手續，易導致當事人通過訴訟行為，規避相關的政策要求，應由當事人依合同約定，按房地產管理部門規定程序，經審查合格后方可辦理。 |
