| 近年來，隨著商鋪經(jīng)濟的興起，越來越多的投資者涌入其中，而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報率、回籠資金迅速的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，在受到各類投資者以及房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的同時，也產(chǎn)生了諸多問題，且目前的法律法規(guī)僅禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房，對已經(jīng)竣工的商品房售后包租未作出限制，導致商鋪業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營管理公司之間矛盾不斷。以河南省安陽市北關區(qū)人民法院辦理的安陽國際小商品城、金豪數(shù)碼廣場等房屋租賃合同糾紛系列案來看，這些案件涉及的大型商業(yè)樓盤在房地產(chǎn)開發(fā)商以分零方式向業(yè)主銷售商鋪后，由開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司整體返租經(jīng)營，并對外統(tǒng)一規(guī)劃成小商品城、數(shù)碼電子城等大型商場。這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式往往帶有每年8%甚至10%的租金承諾，商鋪業(yè)主往往受到高收益的誘惑而忽視高風險的后果，如果商場經(jīng)營收益良好，則商鋪業(yè)主能夠獲得穩(wěn)定的投資回報，如果商場經(jīng)營收益欠佳，則開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司長期拖欠商鋪業(yè)主租金，導致群體性糾紛發(fā)生，給社會經(jīng)濟發(fā)展帶來隱患。 一、商鋪售后返租糾紛頻發(fā)的原因 商鋪售后返租作為一種商鋪所有權與經(jīng)營權相分離的商業(yè)開發(fā)模式，牽涉多方主體，如房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、投資者、商鋪實際使用者等等，存在多個法律關系，如房屋買賣合同關系、房屋租賃合同關系、委托經(jīng)營關系等等。雖然商鋪售后返租項目在助推區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提供就業(yè)等方面展現(xiàn)了重要作用，但其涉及主體多、法律關系復雜，給經(jīng)營項目的實踐帶來諸多風險，且隨著時間的推移和項目的進展，一些風險逐漸顯露，對合同的履行造成障礙，甚至可能導致整個項目的失敗。商鋪售后返租的風險主要體現(xiàn)在兩個方面：一是開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司的履約能力問題。開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司作為商場的管理者，有著較強的風險承受能力，初期能夠按時足額支付租金，但由于經(jīng)營項目前期運維成本較高，特別是隨著經(jīng)濟環(huán)境的多變性、市場開發(fā)的延續(xù)性，整個項目可能長期入不敷出，導致資金周轉困難甚至資金鏈斷裂。對商鋪業(yè)主來說，投資售后返租商鋪的主要目的是穩(wěn)定的投資回報，一旦開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司履約能力不足，導致無法定期返租，必然損害商鋪業(yè)主的投資收益。由于針對的是不特定的公眾，產(chǎn)生的社會影響也較大，最終可能導致項目終止，合同無法繼續(xù)履行，商鋪業(yè)主得不到預期收益導致糾紛產(chǎn)生。二是商鋪業(yè)主的履約意愿問題。商鋪售后返租往往簽訂有固定期限的租賃合同，但由于租賃合同約定的固定收益可能低于市場繁榮時的增長收益，部分商鋪業(yè)主會在合同到期后不續(xù)簽租賃合同，獨立運營商鋪以期獲得高額回報。對開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司來說，商鋪獨立運營涉及產(chǎn)權分割以及場地改造，與商場的整體規(guī)劃布局存在矛盾，一旦雙方無法協(xié)商一致，導致經(jīng)營項目停滯，成熟市場解體，雙方利益必然都受到損害。由于針對的是部分獨立運營的商鋪業(yè)主，商場整體規(guī)劃布局并未按照業(yè)主產(chǎn)權范圍設立鋪面，難以析出業(yè)主應有的商鋪產(chǎn)權，商鋪業(yè)主產(chǎn)權無法實現(xiàn)導致糾紛產(chǎn)生。 二、商鋪售后返租糾紛給法院執(zhí)行工作帶來的挑戰(zhàn) 以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛為例，開發(fā)商采取“售出+返租”的模式吸引業(yè)主購買商鋪，業(yè)主購買商鋪后辦理了相關產(chǎn)權證書，開發(fā)商在返租合同履行期間將商場整體租賃給經(jīng)營管理公司，并簽訂了超出原返租合同期限的租賃合同，導致返租合同到期后，業(yè)主無法收回商鋪，與開發(fā)商、經(jīng)營管理公司產(chǎn)生糾紛。因該糾紛涉及290余名業(yè)主和800余家商戶，稍有不慎極易引發(fā)群體性信訪，在區(qū)委、區(qū)政府成立的專案組多次協(xié)調未果后，該系列案件通過司法途徑加以解決。經(jīng)審理，法院最終判決開發(fā)商、經(jīng)營管理公司將業(yè)主購買的商鋪騰清并交還給業(yè)主，開發(fā)商支付業(yè)主租金。該類案件進入執(zhí)行環(huán)節(jié)后，如何履行騰房部分判決成為法院執(zhí)行面臨的一大難題。 一方面，由于業(yè)主購買商鋪時，所在商場是敞式商鋪布局或者毛坯狀態(tài)，商場整體還未進行改造，無任何基礎設施，也未進行分割，大多以標記形式區(qū)分各個商鋪。后期經(jīng)營管理公司對商場整體改造時，可能出現(xiàn)業(yè)主購買商鋪的位置不在現(xiàn)有的購物區(qū)內，被改造成公共通道或者消防通道等，也可能出現(xiàn)現(xiàn)有商鋪占用多個業(yè)主的商鋪位置，給法院騰房造成極大困難。另一方面，由于部分業(yè)主要求騰房的目的是實現(xiàn)自主經(jīng)營，但并非所有業(yè)主愿意承擔自主經(jīng)營的風險，且商場經(jīng)營必須具備符合國家法律規(guī)定的消防等設施規(guī)劃，業(yè)主的商位交付后，仍要變相接受經(jīng)營管理公司的管理，商場整體也面臨著不符合安全規(guī)范關門歇業(yè)的局面，業(yè)主之間對履行騰房部分判決產(chǎn)生了分歧，執(zhí)行工作陷入僵局。 三、執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的啟示 在執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件中，必然要處理好服務經(jīng)濟發(fā)展與維護當事人合法權益的關系，法院為此也作出了積極嘗試。仍以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛案件為例，執(zhí)行過程中，針對部分業(yè)主強烈要求收回商鋪的訴求，法院在與房產(chǎn)部門協(xié)調后，由專業(yè)人員對商場內部進行了丈量，確定了第一批騰房名單，隨后開展對現(xiàn)有商戶的勸離搬遷工作，并依法對商場內的附屬設施進行了拆除，拆除后向8名業(yè)主做了交付確認。交付后，強烈要求騰房的業(yè)主對后續(xù)經(jīng)營現(xiàn)狀表示擔憂，未在第一批騰房名單中的業(yè)主也出現(xiàn)了不同意見。法院綜合多方情況提出兩種解決方案：一是如果經(jīng)營管理公司希望繼續(xù)經(jīng)營該市場項目，需自愿向業(yè)主兌付相應的年租金；二是如不愿兌付相應的年租金，則經(jīng)營管理公司在一個月內立即搬離該市場，法院將對整體市場采取強制措施。經(jīng)營管理公司同意了第一種方案。因經(jīng)營管理公司與開發(fā)商簽訂的房屋租賃合同還未到期，為避免出現(xiàn)一房二租的情況，由經(jīng)營管理公司出具履行承諾書，經(jīng)營管理公司作為開發(fā)商租金收入的來源方，按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取義務，并自愿拿出占用期間的使用費支付給業(yè)主，待開發(fā)商與經(jīng)營管理公司的租賃合同到期自動解除后，召開業(yè)主大會，就新的租賃合同簽訂事宜進行洽談，如洽談未果，經(jīng)營管理公司限期搬離。經(jīng)區(qū)委、區(qū)政法委同意，決定召開全體業(yè)主大會告知執(zhí)行方案。全體業(yè)主均同意由經(jīng)營管理公司出具承諾書，法院作為監(jiān)督執(zhí)行機關，確保該案長期履行。案件從立案到簽訂承諾書長期履行，在黨委政府的支持下，法院主戰(zhàn)執(zhí)行做工作，辦事處、社區(qū)、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯(lián)動，終于圓滿解決了糾紛，290余名業(yè)主的商鋪產(chǎn)權得到保護，800余家商戶賴以生存的商鋪得以繼續(xù)經(jīng)營，安陽國際小商品城項目得以保留，實現(xiàn)了法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一，有力保障了轄區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 四、妥善執(zhí)行商鋪售后返租糾紛案件的對策 分析上述案件的執(zhí)行過程，法院不僅要站在法律的角度開展執(zhí)行工作，更要從維護社會大局穩(wěn)定和群眾切身利益的角度去衡量。對此，建議：一是爭取黨委政府支持。由黨委政府牽頭，協(xié)調辦事處、社區(qū)、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯(lián)動，穩(wěn)控當事人情緒，梳理當事人訴求，盡可能減輕當事人信訪給法院執(zhí)行工作帶來的壓力。二是發(fā)揮業(yè)主委員會作用。對未成立業(yè)主委員會的，引導廣大業(yè)主盡快成立，由業(yè)主委員會集中統(tǒng)一行使投資者的業(yè)主權利，監(jiān)督開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司的商業(yè)運作，盡可能消弭業(yè)主間的不同意見。三是妥善制定執(zhí)行方案。在依法強制執(zhí)行的同時，及時將執(zhí)行風險和執(zhí)行效果告知業(yè)主，為業(yè)主作出判斷提供參考，同時協(xié)調業(yè)主和開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司之間的矛盾，盡可能達成共贏的解決方案。四是合理限制售后返租。進一步規(guī)范租賃合同的簽訂，釋明售后返租項目的風險，明確要求開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司為售后返租項目提供相應擔保，盡可能避免拖欠業(yè)主租金的風險發(fā)生。 （作者單位：河南省安陽市北關區(qū)人民法院） |
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