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  買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
 
 
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  買(mǎi)賣(mài)合同糾紛  
 

所購(gòu)房損害身體健康 購(gòu)房者有合同解除權(quán)

來(lái)源:人民法院報(bào)  作者:李昊  時(shí)間:2017-04-18
  【案情】

  2011年3月,鄒某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,購(gòu)買(mǎi)了該公司開(kāi)發(fā)的住房。2011年5月,鄒某于房屋竣工驗(yàn)收并取得竣工驗(yàn)收備案登記證之后收房并裝修。2012年4月,鄒某發(fā)現(xiàn)該房底層房間墻體、地面存在嚴(yán)重返潮、結(jié)露,且外墻滲水,為此鄒某多次向該房地產(chǎn)公司方反映,但經(jīng)多次維修仍未修好。后鄒某向當(dāng)?shù)胤课葙|(zhì)量監(jiān)督部門(mén)投訴,該質(zhì)監(jiān)部門(mén)認(rèn)為房屋返潮、結(jié)露是質(zhì)量問(wèn)題,且住宅室內(nèi)表面長(zhǎng)時(shí)間的結(jié)露,會(huì)滋生霉菌,對(duì)居住者的健康造成有害的影響。鄒某遂訴至法院,請(qǐng)求解除雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

  【解析】

  本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是購(gòu)房者以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題請(qǐng)求解除合同時(shí),如何認(rèn)定解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。

  房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí),售房者應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。瑕疵擔(dān)保是指出賣(mài)人基于合同約定或法律的明確規(guī)定,而對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量及其負(fù)載之權(quán)利所應(yīng)負(fù)的保證其瑕疵、完整、符合合同約定或法律規(guī)定的義務(wù)。我國(guó)合同法第一百四十八條對(duì)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任明確規(guī)定,出賣(mài)人給付符合合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的物,是一項(xiàng)給付義務(wù)。房屋質(zhì)量的瑕疵擔(dān)保責(zé)任不僅可以適用合同法第一百四十八條,而且可以適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條和第十三條。實(shí)踐中,房屋不符合質(zhì)量要求而導(dǎo)致售房者承擔(dān)合同解除的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,存在多種情形:第一,房屋質(zhì)量存在不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的缺陷問(wèn)題,即房屋主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),影響使用功能。第二,房屋質(zhì)量問(wèn)題未積極修復(fù),嚴(yán)重影響正常居住使用。第三,房屋質(zhì)量問(wèn)題損害居住者身體健康,嚴(yán)重影響正常居住使用。

  房屋存在質(zhì)量問(wèn)題一般都會(huì)影響正常的居住使用,而在何種情況下達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”程度,則難以界定。筆者認(rèn)為,“房屋嚴(yán)重影響正常居住使用”一般被理解為:房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致房屋的結(jié)構(gòu)損壞,致使房屋失去居住的功能。本案則從保障購(gòu)房者健康權(quán)的角度進(jìn)行理解,即房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致居住人的健康受到損害時(shí),房屋質(zhì)量問(wèn)題即達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”程度,構(gòu)成合同法定解除的標(biāo)準(zhǔn)。本案房屋質(zhì)監(jiān)部門(mén)認(rèn)為房屋質(zhì)量問(wèn)題致使房屋的使用影響居住者健康,因此人民法院據(jù)此認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)依法支持原告訴訟請(qǐng)求。

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