| 今年1月21日，貴報刊載了王強的文章《商品房買賣合同備案登記不具有準物權的效力》（以下簡稱《效力》一文）。文中所舉案例涉及典型的一物多重買賣問題。筆者認為，該文認為商品房買賣備案登記不具有準物權的效力無疑是正確的，但該文采納分歧意見的第二種觀點，認為第二份合同無效，似乎依據并不充分。此外，第一種觀點認為第二份合同有效固然正確，但其論證理由則有明顯不當。考慮到司法實踐中對一物多重買賣合同的效力及相關問題仍然存在一些錯誤的認識，故特此撰文予以澄清。 一、多重買賣合同的效力認定標準 一物的多重買賣，又被稱為一物二賣，是指出賣人就同一標的物簽訂數個買賣合同，分別出售給數個買受人的情形。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十五條規定：“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。”據此，在一物多重買賣的情況下，只要每個買賣合同都不具有合同法第五十二條規定的無效情形，則數個買賣合同均是有效的。 《效力》一文中所引述的第二種觀點認為第一份合同有效而第二份合同無效的主要理由有三：一是第一份合同簽訂在先；二是第一份合同的價款明顯高于第二份合同；三是原告實際占有使用合同的標的物。首先，如前所述，判斷合同無效的主要標準為是否具備合同法第五十二條規定的情形。顯然，合同簽訂的先后，并不是判斷合同效力的依據。其次，如果采納第二種觀點，認定第二份合同無效，則依據應為合同法第五十二條第（二）項。但是，合同價款的高低以及由誰來實際占有使用標的物，只能作為判斷第二份合同是否構成合同法第五十二條第（二）項的考量因素，而不能作為判斷合同效力的具體依據。詳言之，如果有證據證實被告二明知原告已經支付了房款且實際占有使用涉案房屋，其仍與被告一低價簽訂買賣合同，則可認定雙方簽訂的第二份合同屬于惡意串通損害第三人利益的情形而無效，但如果不考慮被告二對上述事實是否“明知”，而僅以存在上述事實就直接認定第二份合同無效，則明顯依據不足。 二、合同效力與物權變動的關系 我國物權法第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”據此，物權的變動與作為物權變動原因的合同是區分開來的，物權有無變動原則上并不影響合同的效力。我國合同法第四十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條對此亦予以明確。 《效力》一文中，第一種觀點認為第二份合同有效的結論是正確的，但該觀點以第二份合同經過備案登記、該登記具有準物權登記的效力為依據，則明顯不當。如前所述，認定合同無效的法律依據主要在于合同法第五十二條，至于買賣合同中標的物的物權有無變動，并不影響買賣合同的效力。因此，決不能將商品房買賣合同備案登記具有準物權的效力作為認定該合同有效的依據，反之亦然。 三、多重買賣案件的審理思路 一物多重買賣合同糾紛案件，主要可能涉及三個方面的問題，即合同的效力、合同的履行及違約責任的承擔。相應的審判思路應當如下： 首先，關于數個買賣合同的效力。具體的判斷標準應為：除非買賣合同具備合同法第五十二條及法律規定的其他無效情形，否則應當認定數個買賣合同均為有效的合同，絕不能以沒有進行備案登記或物權登記等其他理由作為認定某一個或數個買賣合同無效的依據。 其次，關于合同的履行。在多個買賣合同均為有效情況下，具體的履行順序應當區分標的物的性質分別確定：如果標的物是動產，由于《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條、第十條已有明確規定，當然應據此確定。如果標的物是不動產，由于司法解釋沒有明確規定，則應根據物權法及相關司法解釋的精神，按照以下原則處理：如果有一買受人已經按照買賣合同的約定合法占有房屋的，人民法院依法應當支持其要求辦理物權登記手續的訴請；如果各買受人均未合法占有房屋的，人民法院依法應當支持買賣合同成立生效時間在先的買受人要求辦理物權登記手續的訴請。就《效力》一文所舉的案例而言，不論是按照上述哪一原則，如果原告請求被告一履行買賣合同，辦理房屋所有權轉移登記手續的，其訴請均應獲得法院的支持。因此，即便認定兩被告之間的第二份買賣合同有效，亦不會損害其合法權益。 再次，關于違約責任的承擔。在多重買賣中，最終實際上只能有一份買賣合同可以獲得履行。其他無法獲得標的物的買受人，可通過要求出賣人承擔違約責任的方式救濟自己的權利。 （作者單位：西南政法大學） |
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